한국은 1998년 6월부터 국내 부동산 시장을 외국인에게 개방하여, 현재 일부 허가대상 토지를 제외하고는 신고만으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 여기에서 외국인이란 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 개인, 외국법에 따라 설립된 법인, 자본금 또는 의결권의 1/2 이상을 외국 국적의 개인 또는 법인이 보유하고 있는 단체 및 외국정부기관 등을 의미합니다.

관련 법령

외국인의 부동산 투자 시에 적용되는 법률은 크게 3가지로, 『부동산 거래 신고 등에 관한 법률』은 외국인의 국내 부동산 취득에 관한 일반사항, 특례조항 및 부동산 거래 신고 등에 관한 사항을 규정합니다. 다음으로 외국인투자 일반법인 『외국인투자촉진법』은 외국인투자기업으로 등록한 후 국내 토지 등을 매입할 경우 외국인투자신고 절차 및 조세감면, 국유재산 매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용을 규정합니다. 마지막으로 『외국환거래법』 은 외국인의 국내 부동산 매입과 관련된 외국환의 유·출입에 관한 사항을 규정하고 있습니다.

부동산 취득 절차

외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우 그 취득 목적, 국내 거주 여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 서로 다릅니다. 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우는 부동산취득 신고와는 별도로 외국인 투자 신고절차를 추가로 밟아야 하며, 비거주 외국인에 해당된다면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 의한 부동산 취득신고와는 별도로 「외국환거래법」에 따라 관련 기관에 부동산 취득 신고를 추가로 해야 합니다.

원칙적으로 계약에 의한 취득의 경우 계약 체결일로부터 60일 이내, 계약 외 원인(예컨대 상속이나 증여)으로 인한 부동산 취득의 경우 부동산을 취득한 날로부터 6개월 이내 부동산소재지 시·군·구청에 부동산 취득 신고를 해야합니다. 다만 비거주 외국인의 경우 부동산 취득자금 반입 시 「외국환거래법」에 따라 외국환업무 취급 기관의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 해야합니다.

이후 잔금 지급 후 부동산 등기를 경료하게 되는데, 비거주 외국인의 경우 부동산 등기용 등록번호 부여 신청이 필요합니다.

허가 대상 토지

아래 지역의 경우 토지 취득을 위한 계약 체결 전 사전허가를 신청해야 합니다.

- 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역

- 「문화재보호법」에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

- 「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역

- 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」에 따른 야생생물 특별보호구역

허가대상 토지와 신고대상 토지의 취득 절차는 서로 다르므로, 외국인이 국내 토지를 취득할 경우 계약을 체결하기 이전에 대상 토지가 신고만으로 취득 가능한 토지인지 사전 허가가 필요한 토지인지를 미리 확인한 후 계약을 체결할 필요가 있습니다.

이현송 변호사 (hyeon.lee@thepinelaw.com)